以"第二套房贷"为代表的多个调控措施的威力在今年开始显露，加上去年楼市的疯狂上涨提前透支市场购买能量，刚刚进入08年的上海楼市就打了个冷战，1月份的新建商品住宅和二手住宅的成交量就双双环比下降超过两成。尽管此后在3月份有过一个成交小高潮，但上海楼市交投双方的博弈逐步加剧最终导致上半年二手住宅成交行情呈现"量平价稳"的态势。价格方面，经过去年的猛烈飙升之后，今年上海二手住宅的成交价格就一直在保持在较高水平，既没有大幅上扬、也没有出现整体回落。

　　年初至今各月度的成交走势总体上也较为平淡。一季度因春节等因素，楼市行情一般属于淡季。而二季度全市二手买卖成交套数较一季度环比增长了27.90%，整体成交量上升较为明显。但此轮成交行情的上升更多的是季节性的增长，从各个月度的行情来看仍然较为平淡。数据显示，4、5、6三个月的月度成交套数仍然连续下滑。其中沪上楼市5月的表现最具代表性，5月楼市开局不利、假日房展会的冷清似乎就已经预示了成交的惨淡。更大的冲击来自5月中旬的四川地震，在抗震救灾面前楼市的受关注程度明显下降，不少市民的购房行为有所延缓，本为楼市成交旺季的"红五月"不再现身。在刚刚过去的6月份，市民入市意愿的下降导致了成交量继续大幅下滑31.52%。

　　新增挂牌量方面，今年二季度买卖房源放盘量增长明显，环比增幅约在15%左右。随着市场交易量的持续走低，业主信心受到打击，心态由之前的"惜售"开始转变为积极卖房寻求"套现"，挂牌量上升较为明显。21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，业主心态产生变化的主要原因是半年来上海楼市的看涨预期被逐渐蚕食。目前上海房价面临的滞涨局面已经严重挤压投资者的获利空间，投资客继续持有的热情有所降低，议价空间也有所放大。

　　展望下半年的楼市行情，市场上的观望气氛在短时间内难以迅速消散，但基于自住等刚性需求的支撑，全市整体成交量将保持在一个较为平稳的水平。价格方面，在紧缩经济政策下房地产开发企业所面临的现金流有趋于紧迫之势，为争取现金快速回笼，不排除有更多新建商品住宅项目在下半年加入促销阵营的可能。而在一、二手楼市联系紧密的情况下，新建商品住宅价格的滞涨甚至回调将给二手房价带来很大压力，去年房价上涨过于猛烈、投资客集聚的区域可能迎来房价调整。

　　成交区域分析

　　在成交区域上，二季度的多数区域成交量均较一季度有不同程度的增长，仅有普陀、静安两区分别下降了7.54%和18.14%。在上涨的各个区域中，宝山、黄浦、闵行、闸北四区的环比增幅超过了4成。除黄浦区房价处于相对处于较高住宅水平外，其余三区的都是普通自住购房者的重点关注区域。而长宁、徐汇、浦东三区二季度的成交量环比增幅均在2成以上，杨浦、虹口、卢湾三区的环比增幅也超过了1成。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，如今市场上的住宅交易基本以动迁、婚房等自住需求为主，配套成熟、人居氛围浓厚，中低总价房源众多（如售后公房房和高性价比次新房）集中的区域仍将是下半年上海楼市的成交热点区域。统计数据显示，此类区域近期的买卖客户看房量并无明显下降，潜在购房需求庞大。

　　上半年各区域二手住宅成交所占比重图

 数据来源：21世纪不动产上海区域市场中心

　　成交结构分析

　　在房屋交易总价上，一、二季度二手房交易总价结构整体变化幅度较小，各总价段成交量比重变化均在3%以内。其中降幅最大的是60万元以下总价段，其次是60-90万元总价段。90万元以下总价段房源在二季度的成交比重下降，套总价在90万元以下的房源在市区范围内是以小户型次新房和售后公房居多。与一季度相比，成交量占比上涨最为明显的是90~120万总价段，涨幅接近1成。

　　上半年二手房各总价段成交所占比重表

　　数据来源：21世纪不动产上海区域市场中心

　　从二手房买卖客户区域来源上分析，二季度外省市客户的购买所占比重出现大幅下滑，与此相对应的是上海本地客户的成交比重大幅上涨。其中前者的环比降幅为18.42%，后者的环比增幅为21.57%。21世纪不动产上海区域市场中心分析认为，二季度外地购房者所占比重的下降的主要原因在于对上海房价走势的不明朗导致了交易行为的延缓。而上海本地客户显然对上海楼市的长期看好更有信心，另一方面动迁、改善等刚性需求的释放也是本地客户入市更为积极的主要原因。

　　热点楼盘分析

　　今年上半年，全市共有33个楼盘的二手住宅交易套数超过60套，平均每月成交套数在10套以上。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，全市交易最活跃的33二手住宅楼盘中，套均成交面积在90平方米以下的有23个，套均面积在90~110平方米的有7个，在110平方米以上的仅有3个。由此可见，市民的住房消费行为已经较为理性，对住房面积不再一味求大。此外，小户型房源较低的总价十分适合首次置业者、婚房等购房需求，也说明今年楼市的支撑力量是自助为主的刚性需求。

　　在区域上，活跃楼盘最集中的是浦东区，在33个最活跃楼盘中占据了11个。其次是宝山和普陀两区，上半年各有9个和5个楼盘成交量在60套以上。此外，闵行、杨浦、虹口三区分别有4个、3个和1个楼盘上半年成交量在60套以上。其中宝山区的9个活跃楼盘中，有8个是售后公房。类型情形也出现在杨浦，该区上半年成交套数在60套以上的3个项目均为售后公房。(文章来自:21世纪不动产)